賃貸経営・不動産売却

「空室が多くて困っている」「安心できる入居者に貸したい」「賃貸滞納や不良テナントに備えたい」といった場合、佐藤不動産にお任せください。
所在地、物件の規模・種類・構造・築年数・間取りタイプ・駐車場・希望賃料、入居者希望層などを調査。最適な条件のもとに、オーナー様のメリットを生み出せる賃貸住宅経営をご提案いたします。
長年培った管理ノウハウを活かし、一定のルールに沿った管理（管理委託契約前の重要事項説明や、受領家賃の財産分与の管理など）を行っています。安心・安全な管理をお約束します。

現地に行き、物件の内・外部、附属施設、周辺の公共施設や環境・交通機関・そして周辺の類似物件の資料などを調査します。
調査結果から、間取りや設備、外装などのリフォーム提案のアドバイスをさせて頂きます。
そして、物件の特性を十分に理解、把握させていただいた上で、メリットを十分に活かせる適正資料を算出いたします。

賃料が決まりますと、次に入居者の条件を設定いたします。
「学生限定」にしますと「連帯保証人がしっかりしており稼働率が良い」という効果があります。また、「女性限定」にしますと「綺麗に室内を使ってくれ夜騒いだりしない」というメリットがあります。
しかし、これは一概には言えず、入居者層を限定してしまうというデメリットもあるので注意が必要です。
ペットについては、「部屋が汚れる」「物件の痛みが激しい」「鳴き声や臭いが迷惑」との抵抗もありますが、供給物件数が少ないので競争力は高くなります。楽器演奏についても同様です。
さらに、入居時の一時金の設定で競争力を高める方法があります。
敷金は原状回復費用や滞納家賃の担保といった性格を持っているので、なかなか軽減しにくいものですが、礼金や当初一定期間の家賃をなしとする「フリーレント」は効果があるようです。中には月々の家賃を少し上乗せすることで、礼金・敷金ゼロとする物件もございます。
また、物件のグレードや間取りタイプ、立地条件、環境、物件の既存入居者の特徴などにより、「どのような層に適しているのか？」「入居者層を限定したほうが良いのか？」といった基準が生じてきます。
当社の専門スタッフが、基準を明確にし、入居希望者が基準に適しているかを的確に判断して入居審査を行います。

賃貸条件について、普通借家契約にするのか定期借家契約にするのかを決めます。
普通借家契約ですと、たとえ契約期間を設定しても入居者から更新を求められると家主側には、自らがそこに住むといった事情、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況、立ち退き料の支払いなどといったことを考慮して、政党の事由が認められないと更新を拒絶することができません。
一方、定期借家契約ですと、家主に正当事由がなくても賃貸借期間の満了で契約が終了し、建物を明け渡してもらうことができます。
ただし、定期借家契約とするためには、借地借家法に定める要件をすべて満たす必要があります。
入居者から見れば、普通借家契約よりも不利な契約になりますから、一般に定期借家の賃料は安めになり、礼金などの一時金を授受する理由も希薄になるため、収入が減少するケースもあります。以下に両者の特徴をまとめておきましょう。

当社は広告を出向することに対して費用を負担してほしい旨の提案をお願いしております。
これに納得した上で広告活動を行った場合には、その費用負担していただいております。
また、事前に広告内容について、契約後にその広告についての明細を当社からオーナー様へお渡し致します。

これには３つのポイントがございます。
１つ目が「転居の理由」です。
転居動機を確認することで以前の居住状態や共同住宅で生活していけるかどうかの判断ができます。
２つ目が「身元及び人柄などの確認」です。
入居申込書に記載された内容から確認します。調査・確認には、住民票での確認や勤務先に紹介するなどの方法があります。
ただし、こうした確認は事前に不動産会社から入居希望者にその旨を説明してもらった上で行う配慮が必要です。
3つ目が「収入面の確認」です。
会社員の場合、源泉徴収票により確認することになりますが、場合によっては納税証明書により収入実績を確認することになります。
尚、月額収入の30％を超える家賃を支払っている入居者には滞納が多いというデータもありますで、注意が必要です。

契約にあたって入居者に用意してもらう書類は、入居申し込みの記載内容を証明するものになります。
具体的には住民票、収入証明書（源泉徴収票か納税証明書）、本人確認書類（運転免許証・学生証のコピー）、保証人の承諾書、保証人の印鑑証明書、そして場合によっては保証人の収入証明書が必要になります。
上記書類を当社スタッフにてもれなく改修をして、大事に保管いたします。

賃貸契約の締結にあたっては、契約当事者が契約締結権限を有しているかどうか確認する必要があります。
入居当事者が未成年など制限能力者である場合、契約そのものは有効ですが、あとで取り消されることもありますから、保護者などの同意や、連帯保証人を得ておくべきです。入居者に同居人がいる場合には、その続柄、同居人数を把握しておく必要があります。
当事者および同居人以外の第三者が入居した場合には、無断転貸として争うことがあるためです。
家賃の支払い時期に関しては民法上、毎月末にその月の賃貸を持参して支払うと規定されていますが、翌月分前払いのケースが殆どで、法律上も問題ありません。
また、契約締結時や解約じに一ヶ月未満の端数が生じる場合がありますので、その家賃について「日割り計算で支払う」などの文言を入れております。
家賃は一定期間増額しない特約をした場合や、賃料海底の特約のある定期借家を除き、土地や建物の価格変動、公租公課の増減、近隣家賃との比較により不相応となったときは、将来にむかって増減することができます。
近年、修繕費用の負担区分については、トラブルとなることが増加傾向にありますので、別表を用いてできるだけ細かく負担区分をただ目ております。
契約書の内容は、オーナー様と当社で相談して決めさせていただきます。

契約期間が満了になると更新して続きを行います。
手続きを行わなくとも契約を継続することはできますが（これを「自動更新」という）、その場合、機関の定めのない契約になります。
また、自動更新を何度か繰り返しているうちに無断転貸されていたり、連帯保証人が亡くなっていたりというケースもあるので注意が必要です。
入居者、連帯保証人双方との合意に基づき、更新の手続きを行っておいたほうが良いでしょう。
尚、更新時に賃貸を値上げするには、「土地建物に対する公租公課の変動」「土地建物の価格変動や経済事情の変動」「近隣建物と比較して家賃が不相応になった場合」などの明確な根拠が必要です。
これを十分に調査、説明することは専門的な業務になりますので、当社にお任せください。

入居者から解約の連絡を受けたら退去の手続きを行います。
予告期間と解約に伴う日割り家賃など解約条件を説明するとともに、引越し日が確定したら正式な確約の申し入れを文書で行うよう伝えます。
移転先は、郵便物が配達可能な住所か確認します。引っ越しの都合で電話番号が確定していない場合は、確定後、速やかに知らせてくれるように依頼します。
居室内に、入居者が設置したエアコンの取り外しや引っ越しの際に出るゴミの処理方法、引っ越し期日までに各種公共料金を精算してもらうことなども説明します。
そして、預かっている敷金の額を確認。未払い家賃や、原状回復費用との相殺を検討します。
退去時の原状回復はトラブルとなることが非情に多い問題です。
当社スタッフと入居者との立会を行いますのでご安心ください。

お持ちの不動産がいくらで売れるのかを調査致します。まだ売却を検討中のかたも、査定は無料ですので、お気軽にご相談ください。当社が適正な査定価格をご提案致します。

査定方法は二種類ございます。

1. 過去の取引事例などの事例をもとに、メールやお電話でおおよその査定価格をお伝えします。短時間でおおよその価格を算出します。
2. さまざまな調査を行い、価格を算出します。査定報告は、売り主様のご要望も確認しながら、査定根拠をわかりやすくご説明させていただき、最終的な売出価格をご提案致します。

不動産会社への売買の仲介を正式に依頼する場合は、媒介契約を結びます。主な媒介契約の形態は３つあります。
オーナー様のご希望する売却方法などを踏まえて、最良の契約を結びます。

売り出し価格は、その後の売却活動に大きく影響します。
ご希望売却価格だけではなく、不動産会社の査定価格や周辺の売却事例、市場の動向を踏まえて、当社が慎重かつ丁寧にご提案いたします。

お問い合わせ数、図面取得数、内覧後の反応など、売り主様の気になる情報を定期的にご報告致します。また、結果をもとに新たな売却戦略をご提案します。

購入希望者が現れたら売却条件を交渉します。もちろん価格の条件は最も重要ですが、売主様、買主様ともに譲れる・譲れない点を明確にし、契約締結に向けて交渉を進めていきます。
また売却契約を結ぶ前に、物件に関する情報をできるだけ正確に購入希望者へ提出します。契約締結後のトラブルを防止するためには、物件に不具合等がある場合には、誠実に購入希望者に伝えます。

売主条件を合意したら、買主と売買契約を結びます。このとき、一般的には物件価格の10%〜20%程度の手付金（契約金）を受け取ります。

引き渡し手続きでは、売買代金を受領するのと同時に、登記申請（抵当権抹消、所有権の移転等）を行います。
物件の設備・備品の取扱などについても、買主と現地立会を行います。